Guadeloupe, Saint-Martin… deux îles, deux fiscalités, deux stratégies. Le guide sans filtre pour investisseurs avisés.
Quand on parle d’investissement immobilier dans les DOM-TOM, les regards se tournent souvent vers des dispositifs génériques ou des idées reçues héritées d’anciens régimes fiscaux. Mais la réalité de terrain est bien plus riche — et bien plus complexe — que ce que laissent entendre la plupart des commentateurs. Chez Apromeos, nous opérons au cœur de ces marchés. Voici ce que nos clients découvrent, souvent avec surprise, lorsqu’ils comparent la Guadeloupe et Saint-Martin.
La Guadeloupe : un DOM avec le dispositif CIOP pour investir
La Guadeloupe est un département français à part entière. Elle applique intégralement le Code général des impôts et bénéficie des dispositifs de défiscalisation outre-mer prévus par l’État. Parmi eux, le CIOP — Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif — défini par l’article 244 quater W du CGI, est aujourd’hui le mécanisme central pour les investisseurs souhaitant structurer un projet locatif neuf sur l’île.
Ce que beaucoup ignorent : le marché guadeloupéen souffre d’une tension entre une demande résidentielle locale forte et une offre contrainte par le coût du foncier — notamment en Grande-Terre, dans les secteurs de Pointe-à-Pitre et Gosier. Les prix du mètre carré dans les zones côtières ont progressé significativement ces dernières années, portant certains secteurs à des niveaux comparables aux marchés métropolitains de taille moyenne.
Le dispositif 244 quater W (CIOP) : comment ça fonctionne ?
Le CIOP est le dispositif de référence pour l’investissement locatif neuf en Guadeloupe. Sa mécanique est radicalement différente des anciens régimes : il s’agit d’un crédit d’impôt direct, accordé à une société soumise à l’IS — le plus souvent une SCI à l’IS créée spécifiquement pour l’opération.
Le CIOP permet à une société soumise à l’IS d’investir dans un logement neuf en VEFA en Guadeloupe, et de récupérer directement un crédit d’impôt calculé sur le prix de revient du bien. Ce crédit est versé de façon progressive selon l’avancement des travaux.
Versement : 70% à l’achèvement des fondations · 20% à la mise hors d’eau · 10% à la livraison. Assiette calculée sur surface habitable + varangue (max. 14 m²) × plafond annuel (3 139 € HT/m² en 2025).
Concrètement, pour un appartement acquis à 210 000 € via une SCI à l’IS, le crédit d’impôt atteignable est de l’ordre de 73 500 €, ramenant le coût réel de l’opération à environ 136 500 € — tout en conservant un bien neuf destiné à la location sur un marché porteur.
La contrepartie est stricte : le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant au minimum 5 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources locataires à respecter. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la DAT (Déclaration d’Achèvement des Travaux).
Les frais de notaire en Guadeloupe sur le neuf : un avantage massif
C’est l’un des faits les plus méconnus du marché guadeloupéen, et l’un des plus déterminants pour le calcul de rentabilité : lors de l’acquisition d’un bien neuf en Guadeloupe, les frais d’acquisition (communément appelés « frais de notaire ») sont réduits à environ 2,5% du prix de vente.
Cette différence de près de 7,5 points représente un coût d’entrée considérablement plus élevé à Saint-Martin. Sur un bien à 300 000 €, c’est une différence de plus de 22 000 € dès la signature — un paramètre que beaucoup d’investisseurs découvrent trop tard dans leur projet.
La taxe foncière en Guadeloupe : les abattements oubliés
La taxe foncière en Guadeloupe suit les règles du CGI, mais elle présente une particularité : les constructions neuves peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties, selon la localisation du programme et la nature de l’opération. Des délibérations locales peuvent également moduler les taux selon les zones. Ces clauses, rarement mentionnées dans les argumentaires commerciaux, peuvent représenter plusieurs milliers d’euros d’économies sur les premières années de détention.
Saint-Martin : une île, deux pays, une logique radicalement différente
Saint-Martin est une collectivité d’outre-mer (COM) depuis 2007, suite à sa séparation de la Guadeloupe. Elle dispose de sa propre assemblée territoriale et — point crucial — de son propre Code Général des Impôts (CGISM). La partie française (nord) et la partie néerlandaise Sint Maarten (sud) coexistent sur une île de 88 km², sans frontière physique entre elles.
Cette configuration unique au monde crée un marché immobilier à double entrée, dont les règles échappent totalement aux schémas métropolitains et à ceux des DOM.
Un code fiscal sans équivalent : ce que ça change vraiment
C’est le fait le plus méconnu, et le plus structurant : Saint-Martin dispose de son propre code des impôts, distinct du CGI français. Cette autonomie fiscale se traduit par des règles très différentes pour les acquéreurs :
| Paramètre | Guadeloupe (DOM) | Saint-Martin (COM) |
|---|---|---|
| Dispositif défiscalisation national | CIOP — art. 244 quater W éligible | Non applicable (régime fiscal autonome) |
| Frais de notaire (neuf) | ~2,5% | ~10% (droits de mutation COM) |
| TVA sur la construction | 8,5% (taux réduit DOM) | TGCA locale — taux spécifique |
| Impôt sur le revenu | Code général des impôts français | Régime fiscal local — IR allégé pour résidents |
| Taxe foncière | Taux État + Conseil Départemental | Taux fixé par la Collectivité |
| Défiscalisation immobilière locale | Non — dispositifs nationaux (CIOP) | Oui — art. 199 undecies D du CGISM |
La défiscalisation locale : l’article 199 undecies D du CGISM
Ce que peu d’investisseurs savent : Saint-Martin a créé son propre dispositif de défiscalisation, inscrit à l’article 199 undecies D de son Code Général des Impôts. Ce mécanisme local, en vigueur depuis 2015 et prorogé jusqu’au 31 décembre 2030, est réservé aux résidents fiscaux de la Collectivité.
Le dispositif offre une réduction d’impôt de 25 à 30% du prix de revient du logement neuf acquis ou construit à Saint-Martin, pour les contribuables fiscalement domiciliés sur l’île.
Conditions d’éligibilité : être résident fiscal à Saint-Martin (ou y percevoir plus de 75% de ses revenus mondiaux imposables), acheter ou construire un logement neuf régulièrement autorisé par un permis de construire, et l’affecter à sa résidence principale pendant 5 ans minimum.
Il s’agit d’une réduction directe sur l’impôt local dû à la Collectivité — une logique inverse à la métropole où l’on cherche à réduire son impôt national par un investissement outre-mer. Ici, c’est le résident de l’île qui bénéficie d’un avantage fiscal local pour se loger ou construire son patrimoine sur place. La réduction s’étale sur 10 ans.
La Collectivité a également instauré en 2025 des mesures spécifiques pour libérer le foncier agricole, encourager la production de logements abordables, et des exonérations de plus-value immobilière sous conditions — signe d’une politique immobilière locale de plus en plus structurée et réactive.
Une île découpée en deux clientèles distinctes
Le marché saint-martinois est le seul au monde à fonctionner sur deux régimes juridiques et fiscaux au sein d’un territoire continu. Cette réalité découpe mécaniquement la demande en deux profils radicalement différents.
La partie nord attire une clientèle française et européenne cherchant à établir une résidence principale dans un cadre fiscal avantageux. La domiciliation fiscale à Saint-Martin permet, sous conditions de résidence, de bénéficier du régime IR local allégé. C’est un argument de poids pour les profils à hauts revenus : entrepreneurs, professions libérales, retraités aisés.
L’habitat résidentiel de standing, les résidences sécurisées et les villas avec vue mer constituent les segments les plus dynamiques côté français. Les acquéreurs du dispositif 199 undecies D sont typiquement ces nouveaux résidents qui souhaitent à la fois s’installer et optimiser leur fiscalité locale.
La partie sud, néerlandaise, attire une clientèle véritablement internationale : nord-américains, canadiens, investisseurs caribéens, diaspora à fort pouvoir d’achat. L’aéroport Princess Juliana et l’infrastructure hôtelière de rang international en font le hub économique de l’île.
Les transactions y sont souvent libellées en dollars, l’investissement locatif touristique est fortement développé, et les rendements peuvent atteindre 8 à 12% bruts sur les biens en gestion hôtelière. Ce marché obéit au droit néerlandais — les acquisitions transfrontalières requièrent une vigilance juridique accrue.
Le foncier saint-martinois : une pression silencieuse
L’île compte moins de 88 km² pour une population de près de 40 000 habitants côté français, avec une forte pression touristique. Le foncier disponible est rare, les zones constructibles limitées par le PLU, et la densification contrainte pour préserver le cadre naturel et paysager. Quand un bien se libère dans les secteurs prisés — Terres Basses, Baie Orientale, Oyster Pond, Anse Marcel — les délais de commercialisation sont très courts et la concurrence entre acquéreurs locaux et internationaux est intense.
Pourquoi ces marchés restent sous-estimés
La méconnaissance du régime fiscal de Saint-Martin en dehors du territoire est frappante. La confusion entre DOM et COM n’est pas anodine : elle conduit à des erreurs de structuration juridique, des montages impossibles, et des désillusions coûteuses. Ces deux îles exigent une expertise locale précise — pas une grille d’analyse métropolitaine transposée.
De même, en Guadeloupe, la richesse des dispositifs locaux — exonérations foncières temporaires, CIOP bien structuré via SCI à l’IS, droits de mutation réduits à 2,5% sur le neuf — est largement sous-exploitée faute d’un accompagnement spécialisé DOM-TOM.
C’est précisément pour naviguer dans cette complexité qu’Apromeos a structuré son expertise autour des spécificités réelles de chaque territoire — pas autour d’un catalogue de dispositifs génériques copiés de la métropole.
