La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ainsi que la loi Le Meur (n°2024-1039 du 7 novembre 2024) modifient en profondeur le cadre fiscal de la location meublée non professionnelle. Tour d’horizon des évolutions concrètes pour les investisseurs.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique aux personnes physiques qui louent des logements meublés dès lors que leurs recettes annuelles n’excèdent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus du foyer fiscal. Les revenus générés relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), conformément à l’article 35 du Code général des impôts (CGI).
Deux régimes d’imposition coexistent : le micro-BIC (abattement forfaitaire) et le régime réel simplifié (déduction des charges effectives et amortissement du bien).
Texte applicable : Loi n°2024-1039 du 7 novembre 2024 (loi Le Meur) – en vigueur pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, déclarés au printemps 2026.
C’est la réforme la plus visible. Pour les meublés de tourisme non classés (locations type Airbnb, Booking, Abritel sans label officiel), le régime micro-BIC est drastiquement durci :
| Avant 2025 | À compter du 1er janvier 2025 |
| Plafond de recettes : 77 700 € Abattement forfaitaire : 71 % Base imposable : 29 % des loyers | Plafond de recettes : 15 000 € Abattement forfaitaire : 30 % Base imposable : 70 % des loyers |
Tout dépassement du seuil de 15 000 € entraîne le basculement obligatoire au régime réel, impliquant une comptabilité formelle (liasse fiscale 2031, recours fréquent à un expert-comptable).
Exception maintenue : Les meublés de tourisme classés (classement délivré par un organisme accrédité selon la procédure Atout France) conservent leurs avantages : plafond à 77 700 € et abattement de 50 %. Obtenir ou renouveler un classement officiel devient donc un levier stratégique majeur.
Texte applicable : Article 28 de la loi de finances pour 2025 – modifiant l’article 150 VB du CGI – en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
C’est la réforme la plus structurante pour les investisseurs au régime réel. Désormais, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien.
Concrètement : si vous avez déduit 60 000 € d’amortissements sur 12 ans, votre prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value sera diminué de ce montant, augmentant d’autant la plus-value taxable.
Deux points d’atténuation importants subsistent, conformément à l’article 150 VC du CGI :
Exceptions totales : Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD demeurent entièrement exonérés de cette réintégration. Un avantage décisif pour les investissements en résidences services.
Texte applicable : Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2026, adoptée le 16 décembre 2025.
La CSG est relevée de 0,4 point, passant de 9,2 % à 9,6 %. Combinée aux autres prélèvements sociaux, cette hausse porte le taux global applicable aux revenus BIC — dont les revenus LMNP — de 17,2 % à 18,6 %.
| 17,2 % PS avant 2026 | 18,6 % PS revenus BIC 2026 | 17,2 % PS plus-values immo (inchangé) |
À noter : les plus-values immobilières restent soumises au taux de 17,2 %. Seuls les revenus locatifs BIC courants (loyers perçus) supportent la hausse.
Texte applicable : Loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026) – dispositif Jeanbrun.
Nouvelle mesure introduite par la loi de finances 2026, ce statut s’adresse aux bailleurs qui louent nu (non meublé). Il introduit — pour la première fois en location nue — un mécanisme d’amortissement du bien entre 3 % et 5,5 % par an, en contrepartie de contraintes fortes :
Ce dispositif ne concerne pas directement le LMNP, mais modifie l’arbitrage entre location nue et location meublée pour les nouveaux projets d’investissement.
Face à plusieurs tentatives parlementaires de démantèlement du régime réel LMNP (notamment l’amendement n°I-3763 visant à supprimer l’amortissement, rejeté en commission), la loi de finances 2026 préserve les avantages fondamentaux du régime :
Le statut LMNP reste, en 2026, l’un des véhicules fiscaux les plus compétitifs pour l’investissement immobilier locatif. La location meublée longue durée au régime réel — notamment en résidences étudiantes, seniors ou en logement classique — conserve des avantages substantiels : amortissement déductible non plafonné, charges réelles déductibles, abattements de longue durée sur les plus-values.
Les ajustements législatifs de 2025-2026 ciblent avant tout les locations touristiques de courte durée et anticipent la fiscalité de sortie. Pour tout projet d’investissement, une analyse personnalisée reste indispensable au regard de votre situation fiscale, de la nature du bien et de la durée de détention envisagée.
Vous souhaitez investir en LMNP ? Nos équipes chez Apromeos vous accompagnent dans le choix du bien, la structuration fiscale et le suivi de votre investissement. Contactez-nous
