Fin du Pinel : Comment investir en 2025 ?

Le dispositif Pinel, qui a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier neuf, a pris fin au 31 décembre 2024. Dès 2025, les investisseurs devront se tourner vers d’autres stratégies. Investir dans le neuf reste toujours très attractif, et deux alternatives se dessinent pour optimiser son investissement.

Le Statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP est une alternative idéale pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité.

Comment ça marche ?

La location meublée non professionnelle est un statut qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse lorsque vous mettez en location un bien immobilier. Cette location vous permet de générer des revenus locatifs très peu imposés. Vous pouvez louer le bien à un particulier dans le cadre d’une résidence principale ou d’une location saisonnière. Le bien doit absolument être loué meublé.

En LMNP, vous avez le choix entre deux fiscalités : le régime des Micro-BIC ou le régime Réel.

• Le régime des Micro-BIC est applicable si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 000 €. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, ce qui signifie que vous ne déclarez que 50 % de vos recettes locatives. Avec ce régime, vous ne pourrez pas créer de déficit ni déduire vos charges, l’abattement compensant les charges engagées.
• Le régime réel, en revanche, permet de déduire toutes les charges liées à la location (charges de copropriété, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, assurances, entretien du logement, etc.) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui permet de diminuer le montant des recettes imposables et donc de réduire l’impôt.

⚠ Attention : Avec le projet de loi de finances 2025, en cas de revente du bien, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Les avantages du statut :

• Génère des revenus à faible imposition
• Déduction de certaines charges
• Flexibilité du statut
• Choix de sa fiscalité
• Revenus locatifs plus attractifs car le bien est loué meublé

Les conditions à respecter : 

• Les recettes annuelles tirées de la location doivent être inférieures à 23 000 €, si elles dépassent il faudra passer en statut LMP
• Le loueur doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et obtenir un numéro de SIRET (l’inscription doit être faite dans les 15 jours suivant le début de la location)
• Le loueur doit déclarer ses revenus locatifs lors de sa déclaration de revenus annuelle et remplir la déclaration de revenus complémentaire n° 2042-C-PRO pour le régime BIC. Pour le régime réel, le loueur doit reporter ses recettes sur la déclaration professionnelle n° 2031-SD
• Le logement doit être meublé et comporter un certain nombre d’éléments mobiliers fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Le CIOP : Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif

Le Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif (CIOP) est un dispositif fiscal régi par l’article 244 Quater W du Code général des impôts. Il est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2029. Ce dispositif permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de 35 % lors de l’acquisition d’un logement neuf à usage locatif dans les départements et régions d’Outre-Mer.

Comment ça marche ?

Le dispositif s’adresse uniquement aux personnes morales (SARL, SCI, EI…). L’entreprise doit acquérir un bien immobilier en VEFA.

Le montant du CIOP est calculé sur le prix de l’investissement, plafonné à 3 139 € HT par m² de surface habitable (incluant la surface habitable et jusqu’à 14 m² maximum de varangue), conformément à l’article 199 undecies A.

Le versement du crédit d’impôt se fait en trois étapes :

• 70 % à l’achèvement des fondations
• 20 % à la mise hors d’eau
• 10 % à la livraison

La demande de versement du CIOP se fait lors de la complétion de la liasse fiscale en choisissant l’option CIOP. Le crédit d’impôt est encaissé entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes.

Les avantages du CIOP:

• ratio de rentabilité élevé
• baisse du coût d’acquisition

Les conditions à respecter : 

• L’entreprise doit être domiciliée dans le DOM de l’acquisition, être imposée à l’IS et être à jour fiscalement et socialement.
• Le bien doit être loué en continu pendant 5 ans et doit être conservé par le propriétaire pendant 7 ans.
• Le bien doit être loué nu dans le cadre d’une résidence principale, avec un plafond de loyer de 16,66 €/m² par mois hors charges (soit 200 €/m² par an).
• La location du logement doit être effective dans les 12 mois suivant la DAT (Déclaration d’achèvement des travaux).

Diamant : notre excellent produit d’investissement

La Résidence Diamant représente une opportunité d’investissement unique. La fin du PINEL ne marque pas la fin des opportunités, Les incitations fiscales comme le LMNP et le CIOP offrent une meilleure rentabilité.

Investissez en LMNP : Louez en touristique et optimisez vos revenus locatifs !

Avec le statut LMNP, générez des revenus à faible imposition tout en bénéficiant d’un rendement attractif (jusqu’à 8% de rentabilité). Amortissement, déduction de toutes les charges… les avantages sont nombreux !

* selon estimation des tarifs pratiqués sur les sites de location touristique
** compter en moyenne 25% de frais de gestion pour du touristique contre 11% de gestion locative classique avec GLI (Garantie Loyer Impayé)

Investissez en CIOP : Recevez jusqu’à 93 920€ de crédit d’impôt ! Baisser le prix d’acquisition de votre investissement et profitez d’une rentabilité jusqu’à 5%.

* selon estimation agence locale

En comparaison, la rentabilité PINEL

* calcul avec respect de l’indice en fonction de la surface et selon plafonds de loyer mensuel 2025 défini par l’Etat soit 12.02€ au m2 en Guadeloupe

Les simulations fournies sont à titre purement informatif et ne constituent en aucun cas un engagement de notre part. Nous vous recommandons de consulter un expert-comptable ou un cabinet habilité pour une analyse personnalisée à votre situation.